Formulare & Wissenswertes

Seit 1. Mai 2014 ist der Energieausweis für Immobilien verpflichtend. Deshalb können auch nur Objekte angeboten werden, deren Energieausweis vorliegt.

Der Besitz von Grundvermögen wird in Form der Grundsteuer besteuert. Diese erhebt die Kommune vom Eigentümer. Die Grundsteuer ergibt sich wie folgt:

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer p.a.

Der Grundsteuermessbetrag errechnet sich aus dem Einheitswert. Sowohl Messbetrag als auch Einheitswert werden vom Finanzamt festgestellt (Bescheid über den Einheitswert und Grundsteuermessbetrag auf den 01.01.xxxx). Dieser Bescheid ist keine Zahlungsaufforderung an das Finanzamt; die Grundsteuer wird in einem separaten Schreiben erhoben. Wechselt der Eigentümer eines Grundstücks, wird i.d.R. eine Zurechnungsfortschreibung vorgenommen. Der Grundbesitz mit Einheitswert und Messbetrag in Höhe von X Euro ist dem neuen Eigentümer zuzurechnen.

Beim Erwerb eines Grundstücks fällt einmalig die Grunderwerbssteuer an. Grundlage hierfür ist das Grundsteuererwerbsgesetz (GrESt). Die Grunderwerbssteuer steht dem jeweiligen Bundesland zu.

Rauchmelder sind seit dem 1. Januar 2018 in Bayern Pflicht. Sie müssen in

• Aufenthaltsräumen
• Fluren, Rettungswegen
• Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmern

angebracht sein. Für die Anschaffung und den fachgerechten Einbau ist der Vermieter zuständig. Betrieb und Wartung muss der Mieter übernehmen. Weiterführende Informationen zum Thema Rauchmelder finden Sie hier.

Wann gilt die Eichpflicht?
Laut Vorschrift der Eichämter unterliegen Gas-, Strom-, Wärme- und Wasserzähler der Eichpflicht, wenn sie im geschäftlichen Verkehr verwendet oder bereitgehalten werden. Dies trifft auch zu bei Verhältnissen zwischen:

• Vermietern und Mietern
• Wohnungseigentümern und deren Gemeinschaft(en)
• Kleingartenvereinen und deren Mitgliedern
• Campingplätzen und deren Gästen

Kommt der Zuständige dieser Pflicht nicht nach, begeht er eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von mehreren hundert Euro pro Zähler geahndet werden kann.
Vermieter sind grundsätzlich dazu verpflichtet, Messgeräte für Wasser und Energie zu installieren und diese regelmäßig austauschen oder nacheichen zu lassen.

Dauer verschiedener Eichfristen
Den Bestimmungen des Eichgesetzes zufolge läuft die Eichfrist für Kaltwasserzähler nach 6 Jahren ab. Warmwasserzähler und Wärmezähler müssen nach 5 Jahren nachgeeicht werden, Strom- und Gaszähler nach 8 Jahren. Bei Stromzählern, die mit einer Läuferscheibe ausgestattet sind, beträgt die Frist 16 Jahre.

Wie finde ich heraus, wann die Eichfrist abläuft?
Dies steht auf der Plombe des Geräts oder einer aufgebrachten Klebemarke. Allerdings kann, laut den Angaben der Arbeitsgemeinschaft Mess- und Eichwesen (AGME), die Eichfrist um 3 – 5 Jahre verlängert werden, sofern vor Ablauf der Frist eine zufällige Stichprobe durchgeführt und das Messgerät als einwandfrei befunden wurde.

Zähler nacheichen oder austauschen?
Einen Wärme- oder Wasserzähler nachzueichen ist relativ kompliziert und kostenintensiv – und wird meist vermieden, denn die Geräte werden nicht etwa vor Ort auf den richtigen Stand gebracht, sondern müssen ausgebaut und zur jeweiligen Prüfstelle verbracht werden. Bis der Zähler wieder einsatzbereit ist, muss außerdem ein Ersatzgerät installiert werden. Daher wird der Zähler in den meisten Fällen einfach durch ein neues Gerät ersetzt.

Eichpflicht zum Schutz vor falschen Abrechnungen
Die Eichpflicht dient vor allem dem Mieterschutz. Fallen bei der Abrechnung verdächtig hohe Kosten auf, kann das ggf. an einer falschen Einstellung des Zählers liegen. Sollte die Eich- bzw. Beglaubigungsfrist des entsprechenden Geräts abgelaufen sein, darf der Vermieter die Messergebnisse nicht als Grundlage für die Abrechnung nutzen. Mieter sollten sich also bei den zuständigen Eichbehörden beschweren, wenn der Vermieter keine neuen Zähler einbauen lassen will.

Wer darf zur Eigentümerversammlung?

Teilnahme kann nicht erzwungen werden

In der Versammlung der Wohneigentümergemeinschaft werden Beschlüsse über die Immobilie der Eigentümer gefasst. Wichtig ist daher zu wissen, wer teilnehmen darf und wann die Versammlung beschlussfähig ist.

In einer Versammlung der Wohneigentümergemeinschaft werden Beschlüsse gefasst, die das Eigentum aller WEG-Mitglieder betreffen. Daher ist es wichtig zu wissen, wie die Teilnahme an der Versammlung geregelt ist und wann sie als beschlussfähig gilt. Die Rechtssprechung hat dabei in Urteilen ein Handlungsgerüst geschaffen, an dem sich die WEG-Mitglieder orientieren können.

Beschlussfähigkeit der WEG-Versammlung

Die Versammlung ist laut Gesetz (gem. § 25 Abs. 3 WEG) nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren – berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile. Die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer können allerdings auch ein anderes Quorum oder einen gänzlichen Verzicht hierauf vorsehen.

Absichtlich verursachte Beschlussunfähigkeit

Wohnungseigentümer sind nicht verpflichtet, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen beziehungsweise dort bis zum Ende zu bleiben. Dies entscheid das Amtsgericht Neumarkt in einem
kürzlich veröffentlichten Urteil (Urteil v. 20.8.2015, 4 C 5/14 WEG). Das Urteil ist deshalb von Bedeutung, weil einzelne Eigentümer die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung verhindern können.

Der Eigentümer, der auch mit Vollmachten für fünf weitere Eigentümer ausgestattet war, war zunächst auf der Versammlung anwesend, hatte diese jedoch nach Abhandlung einiger Tagesordnungspunkte wieder verlassen. Hierdurch wurde die in der Teilungserklärung für Beschlussfähigkeit geforderte Mindestanzahl an anwesenden und vertretenen Eigentümern unterschritten. Der Eigentümer hat mehrere Beschlüsse, die nach seinem Abgang gefasst wurden, angefochten. Unter anderem beruft er sich darauf, dass die Versammlung nicht mehr beschlussfähig gewesen sei.

Die übrigen Eigentümer meinen, er könne sich nicht auf die Beschlussunfähigkeit berufen, weil er diese selbst durch sein vorzeitiges Verlassen der Eigentümerversammlung herbeigeführt habe. Die sei als Boykott zu werten und stehe mithin im Widerspruch einer entsprechenden Treuepflicht des klagenden Eigentümers im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern.

Das Amtsgericht gab dem Eigentümer Recht, der die Beschlussunfähigkeit durch seinen vorzeitigen Abgang aus der Eigentümerversammlung verursacht hatte. Relevant sei, dass die Eigentümerversammlung nicht mehr beschlussfähig war, nachdem der klagende Eigentümer diese verlassen hatte. Dem Eigentümer ist es auch nicht versagt, sich auf die Beschlussunfähigkeit zu berufen. Dies ist nicht rechtsmissbräuchlich,
obwohl er die Beschlussunfähigkeit selbst herbeigeführt hat. Fehlt die Beschlussfähigkeit, wird widerleglich vermutet, dass der formelle Fehler für die gefassten Beschlüsse kausal war. Diese Vermutung  konnte hier nicht widerlegt werden, so dass die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt wurden.

Wiederholungsversammlung

Für die Einberufung der Wiederholungsversammlung gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie für die Erstversammlung. Insbesondere gilt – mangels anderer Vereinbarungen – grundsätzlich auch hier die gesetzliche Ladungsfrist von mindestens 2 Wochen. Allerdings ist die Wiederholungsversammlung unabhängig von der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig; in der Ladung muss hierauf
ausdrücklich hingewiesen werden.

Wer an einer WEG-Versammlung teilnehmen darf

Teilnahmeberechtigt an einer Versammlung sind nur Eigentümer oder solche Personen, die durch eine zulässige rechtsgeschäftliche Vollmacht den Eigentümer vertreten oder die kraft Amtes oder kraft Gesetzes als Vertreter teilnehmen. Vertreter kraft Amtes ist etwa der Zwangsverwalter. Eltern eines Minderjährigen vertreten diesen kraft Gesetzes.

Ob eine rechtsgeschäftliche Vertretung zulässig ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Sofern diese keine Beschränkung enthält, kann sich ein Wohnungseigentümer grundsätzlich in der Versammlung vertreten lassen.

Auf Verlangen des Verwalters oder eines jeden Versammlungsteilnehmers muss der Vertreter aber das Original der Vollmachtsurkunde vorlegen. Es genügt weder eine Kopie, noch ein Telefax und es ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen, wenn keine Originalvollmacht vorgelegt werden kann (OLG München, vom 11.12.2007; Az.: 34 Wx 91/2007).

Viele Gemeinschaftsordnungen sehen jedoch vor, dass sich der Eigentümer nur durch einen bestimmten Personenkreis vertreten lassen kann. So kann geregelt sein, dass nur eine Vertretung durch den Verwalter, einen anderen Eigentümer oder den Ehepartner zulässig ist. Gehört der Bevollmächtigte nicht zu diesem Personenkreis, ist er weder teilnahme- noch stimmberechtigt (BGH, Beschluss vom 11.11.1986- V ZB 1).

Ob ein Dritter ausnahmsweise an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen darf, ist eine Frage des konkreten Einzelfalls (LG Dresden, ZMR 2007, 491 ff.). Dabei obliegt die Entscheidung über die Teilnahme – etwa eines Rechtsanwalts – der Wohnungseigentümerversammlung selbst und nicht etwa dem Versammlungsleiter. Gäste sind grundsätzlich nur zugelassen, wenn alle anwesenden Eigentümer mit der Anwesenheit des Gastes einverstanden sind.

VON M. REICHHARDT · VERÖFFENTLICHT 19. FEBRUAR 2020 · AKTUALISIERT 19. FEBRUAR 2020

Für den Verwalter ist es Alltag, für den Eigentümer hingegen ein ganz besonderer Vorgang: Der Kauf bzw. Verkauf einer Eigentumswohnung.

Im Zusammenhang mit dem Verkauf seiner Wohnung oder seines Teileigentums hat der Verkäufer viel um die Ohren: Besichtigungen, Verhandlungen, Vertragsentwurf, Notartermin, Übergabe etc. Verständlich, dass in dieser Zeit kaum einer darüber nachdenkt, was dies alles eigentlich für die WEG-Jahresabrechnung bedeutet. Im Gegenteil, diese Frage kommt oft erst auf, wenn die jährliche Abrechnung ansteht. Dann aber kommt es möglicherweise zu Überraschungen.

Grundsätzlich gilt:

• Die WEG-Abrechnung ist eine Jahresabrechnung. Der WEG-Verwalter ist nicht nur nichtverpflichtet, eine Zwischenabrechnung zu erstellen, sondern dazu gar nicht legitimiert. Tut er es trotzdem, tappt er möglicherweise in eine Haftungsfalle und riskiert zudem die Angreifbarkeit der gesamten Jahresabrechnung der WEG.
• Die Jahresabrechnung ist, ebenso wie die Einladung zur Eigentümerversammlung, immer dem aktuell im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zuzustellen. Der ausgeschiedene Eigentümer hat keinen Anspruch auf die Abrechnung oder die Teilnahme an der Eigentümerversammlung.
• Guthaben und Nachzahlungen sind immer mit dem Eigentümer abzurechnen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung grundbuchlich eingetragener Eigentümer ist. Dies gilt sogar für Abrechnungen über frühere Zeiträume, in denen der neue Eigentümer noch gar kein Eigentümer war.

Der Haufe Verlag schreibt in seinem Online-Produkt „Deutsches Anwalt Office Premium“ dazu:

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind stets objekt- und nicht personenbezogen. Kommt es also im Laufe der Wirtschaftsperiode zu einem Eigentümerwechsel, so schuldet der veräußernde Wohnungseigentümer das nach Wirtschaftsplan zu zahlende Hausgeld bis zum Eigentümerwechsel. Ab diesem Zeitpunkt hat dann der Erwerber die Hausgelder nach Wirtschaftsplan zu zahlen. Wird die Jahresabrechnung der letzten Wirtschaftsperiode vor dem Eigentümerwechsel beschlossen, so stehen Abrechnungsguthaben dem Veräußerer zu, etwaige Fehlbeträge hat er nachzuzahlen. Wird die Jahresabrechnung der Vorwirtschaftsperiode allerdings erst nach Eigentümerwechsel beschlossen, so stehen etwaige Abrechnungsguthaben dem Erwerber zu, Fehlbeträge hat er auszugleichen.

https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/schicksal-des-abrechnungsguthabens-bei-eigentuemerwechsel_idesk_PI17574_HI7016256.html

Der Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Stephen Lietz schreibt auf der Seite Advogarant.de:

Die Wohngeldabrechnung ist demjenigen Eigentümer zu erteilen, der zum Zeitpunkt der Abrechnungserstellung eingetragener Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Hat in dem Abrechnungsjahr ein Eigentümerwechsel stattgefunden, hat dieser Umstand keinen Einfluss auf die Abrechnung. Diese ist immer objektbezogen und nicht personenbezogen. Alteigentümer und Neueigentümer müssen sich untereinander einigen, wer welche Kosten zu entrichten hat, bzw. wem ein etwaiges Guthaben zusteht. Regelungen dazu finden sich zumeist im notariellen Kaufvertrag, sind aber für den Verwalter nicht von Bedeutung.

https://www.advogarant.de/rechtsanwalt/gebiete/rechtsanwalt-fuer-wohnungseigentumsrecht/hausgeldabrechnung

Unser Rat: Sprechen Sie als Käufer oder Verkäufer frühzeitig mit Ihrem Vertragspartner auch über dieses Thema und bitten Sie den beurkundenden Notar, eine klarstellende Regelung in den Kaufvertrag aufzunehmen.